2026曼谷樓市走向 購買力靠富豪？

【泰國新聞報導】根據世邦魏理仕（Colliers Thailand）的分析報告顯示，2025年曼谷僅有40個新公寓項目上市，合計1萬7,110個單位，為17年來最低供應量，年比大幅下降21.84%。總價值約703.68億銖，顯著低於過去平均每年約1,000億銖的水平。

大型品牌房地產開發商去年推出1萬4,323個單位，占83.71%，總值約639.47億銖；非上市公司的業者僅推出2,787個單位，占16.29%，總值約64.16億銖。

過去10年，曼谷新推公寓累計34萬7,650個單位，年均約3萬4,700個單位，也就是2025年的新盤數量相當於市場規模縮減一半。

展望2026年，預計僅約1萬5,000個單位新盤入市，繼續年減12.33%，總值約600億銖。主要投資策略包括：縮減項目數量、延遲開盤時間；選址趨向中小型項目；聚焦明確潛力地段，如軌道交通沿線與中央商務區（CBD）；加大在旅遊城市的住宅與公寓投資，重點鎖定EEC與普吉島。

世邦魏理仕指出，目前仍不是推出新公寓項目的合適時機，因無論外國買家或泰國本地買家，購買力仍處於放緩狀態。 2026年，曼谷公寓市場將逐步進入再平衡階段，整體不會出現跳躍式復甦，而是以溫和修復、勉強維穩的方式前行，但在結構層面已開始出現部分正向訊號。

儘管2026年新項目數量有限，但市中心高端與奢華公寓競爭將異常激烈。大型開發商將加速推出旗艦級項目，集中在稀缺地段，如素坤逸前段、奔集—無線路、是隆—沙吞、拉差當梅—倫披尼、以及湄南河沿岸。目標客群即為富豪，其購買力幾乎不受經濟週期影響。

市場也將看到越來越多項目在預售階段，正式定價達到每平方公尺100萬銖，尤其是稀缺型、單位數量有限、且位於核心CBD黃金地段的項目。

對開發商而言，世邦魏理仕提出五大機會：
市中心奢華公寓機會。超級核心地段新供應有限，適合持有舊土地儲備或具備高潛力土地的開發商。打造旗艦項目，提升長期價值與品牌形象；

高淨值與超高淨值客群需求穩定。此族群對高品質住宅與保值資產需求強勁，可接受每平方公尺80萬–100萬泰銖的價格；

建立新的價格標竿。 CBD土地與開發成本支撐高定價，適合稀缺型、低密度與品牌住宅；

品質競爭重於數量競爭。強調設計、售後服務與居住體驗，降低價格戰壓力；

城市租賃市場機會。外籍人士、高階主管與外派人員需求持續，兼顧自住與投資的專案可分散風險，靠近CBD與主幹軌道交通的地段仍有穩定需求。

房地產開發商2026年主要面對五大挑戰：
經濟復甦不均衡。中低端市場購買力依舊脆弱，決策週期拉長，影響銷售速度與去化率；

金融環境趨緊。貸款審核嚴格，部分購屋者融資困難，衝擊過戶量與專案現金流；

開發成本居高不下。核心地段土地價格高企，建築成本、材料與人工費用未見回落，壓縮利潤空間；

政權更迭的不確定性。 2026年初大選可能導致短期政策不明朗，需關注房地產、稅收與信貸政策變化，部分買家與投資者或延後決策；

專案推出時機風險。推出過早可能遇到市場尚未復甦，推出過晚則可能錯失稀缺地段機會，必須精準把握時機。

世邦魏理仕給予的建議包括：只投資區位與目標客群清晰的項目、聚焦高端與奢華市場的真實需求、謹慎控制項目規模與投資強度、將流動性與現金流管理置於核心、以及密切關注新政府政策，並保持策略靈活調整。